Huur bedrijfsruimten: juridische oplossing voor hoge indexering?
Het befaamde arrest van de Hoge Raad omtrent huurkorting die kan worden verkregen wegens de beperkende overheidsmaatregelen tijdens de coronapandemie is bij vele huurders bekend. Deze korting werd verstrekt op grond van de onvoorziene omstandigheden. Mede door de oorlog in Oekraïne is een torenhoge inflatie ontstaan. Indien de huurder een huurprijsindexatie is overeengekomen op basis van het CPI cijfer zal de huur aanstonds aanzienlijk stijgen. Naast deze stijging hebben veel huurders te kampen met een hoge energieprijs. Kan de huurder hier iets tegen doen?
Voor horeca- en winkelruimtes bestaat een wettelijke regeling die voorschrijft dat de huurprijs kan worden aangepast aan de huurprijzen van vergelijkbare locaties in de omgeving. Mocht u als huurder de kennis hebben dat de huurprijs van vergelijkbare panden in de omgeving omgerekend per vierkante meter lager liggen dan kan u als huurder inschatten of zo’n traject kans maakt. In dat geval dient er wel een deskundige te worden aangewezen die daadwerkelijk de prijzen gaat onderzoeken. De bestemming van het pand doet in zo’n geval niet ter zake. Een beroep op deze regeling zou daarom een uitkomst kunnen bieden voor huurders.
Mocht dit geen oplossing bieden dan zijn er wellicht andere mogelijkheden. Verschillende branche- en koepelorganisaties en banken hebben een oproep gedaan om het Kerninflatiecijfer te gebruiken bij de huurprijsindexering in plaats van de CPI. Dit inflatiecijfer is minder hoog dan de CPI, omdat dat cijfer prijsgevoelige componenten zoals voedsel en energie buiten beschouwing laat. Dit geeft dus een beter beeld dan de CPI. Hierbij zou de huurder dus een beroep dienen te doen op een coulanceregeling vanuit de verhuurder. Mocht dit niet tot overeenstemming leiden, dan zou een weg naar de rechter mogelijk zijn. Binnen de advocatuur wordt inmiddels besproken dat niet valt uit te sluiten dat de huidige extreme inflatie ten gevolge van de oorlog kan worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW en dat daarom een CPI indexatieregeling dient te worden aangepast. De Raad van Arbitrage heeft inmiddels in een arbitrage procedure de oorlog in Oekraïne aangemerkt als onvoorziene omstandigheid. Voor zover bekend is er nog geen jurisprudentie verschenen over dit onderwerp – nu veel verhuurders begrip hebben voor de situatie en willen meewerken aan een oplossing – maar de vraag is of een huurder die zelf de energielasten draagt ook gehouden kan worden een buitensporige huurverhoging te accepteren die zijn oorzaak vindt in de hoge energieprijzen. In beginsel is er sprake van contractsvrijheid waardoor partijen mogen afspreken wat zij willen wat een beroep op 6:258 BW kan bemoeilijken. Doch hebben rechters de afgelopen jaren – kijkend naar de coronahuurkorting – een beroep op dit wetsartikel veelvuldig geaccepteerd.
Daarnaast kan een huurder een beroep doen op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. Dit houdt in dat een tussen partijen geldende afspraak buiten toepassing blijft indien de toepassing naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De wettelijke formulering brengt met zich mee dat de rechter bij de toetsing de nodige terughoudendheid betracht. Echter, gelet op de maatschappelijke discussie omtrent het inflatieonderwerp alsmede de hoge energiekosten kan worden verwacht dat een rechter zich eerder zal uitlaten over dit onderwerp omdat de ‘maatstaven’ min of meer al door de publieke opinie zijn bepaald. Een juridische procedure zou op grond van bovenstaande kunnen lonen.
